Comment devenir expert immobilier ?

L’exercice de la profession d’expert immobilier

L’exercice de la profession d’Expert immobilier “agréé” ou “certifié” (ou encore expert en évaluations immobilière), les deux qualificatifs étant identiques, n’est en France encore réglementé par aucune loi nationale, ni directive européenne.

Seuls certains statuts d’experts tels que :

• l’Expert agricole et foncier (agréé CNEFAF),
• l’Expert forestier (agréé CNEFAF),
• l’Expert “judiciaire” ou “de Justice” (inscrit sur la liste d’une Cour d’appel), sont actuellement réglementés par des lois d’ailleurs anciennes.

L’usage du titre particulier d’expert agricole et foncier ou d’expert forestier est désormais encadré par un conseil national : le CNEFAF (Conseil National des Experts Fonciers, Agricoles et Forestiers). Le statut d’expert de justice est lui encadré par la Loi n° 71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires. Son exercice est conditionné par le suivi effectif et annuel d’heures de formation.

Alors que la profession d’agent immobilier, qui réalise couramment des “avis de valeur” non opposables et de fait non garantis, voit son exercice professionnel réglementé depuis 1970 par la Loi HOGUET (Loi 70-09 du 2 janvier 1970) associée à des apports plus récents de la Loi ALUR (notamment sur les obligations de formation continus des professionnels de l’immobilier – Décret 2016-173), rien ne réglemente le métier d’expert immobilier.

Pourquoi ?

L’exercice du métier d’expert immobilier est contraint dans la pratique

L’exercice de la profession principale ou accessoire d’expert immobilier n’est donc pas réglementé.

Ce qui l’est par contre, c’est le fait pour ce dernier de produire des rapports d’expertise, de les nommer comme tel et de les vendre.

Le statut d’expert est donc bien, de facto, encadré par d’autres obligations moins apparentes qu’un simple texte de loi mais tout aussi contraignantes, notamment de justifier d’une assurance en responsabilité civile professionnelle (RCP).

En effet, contrairement à l’agent immobilier qui produit à ses clients de simples “avis de valeur”, n’ayant force que d’avis, l’expert immobilier (ou expert en estimations immobilière et foncière), de biens résidentiels et/ou professionnels vend lui ses prestations.

Il est un professionnel du conseil, dûment qualifié à cette fonction et perçoit à ce titre des honoraires. A l’instar d’un avocat, d’un juriste ou de tout technicien, qu’il est d’ailleurs, il produit et vend du conseil, écrit.

Et au cas d’espèce, il vend du conseil, structuré, explicité et argumenté, sur la valeur vénale et/ou locative d’un bien ou d’un droit immobilier.

Quelles sont les formations pour devenir expert immobilier ?

L’expert immobilier suit des formations dans le domaine des méthodes d’estimation de biens immobiliers, lesquelles procèdent majoritairement d’approche comparative et/ou financière.

Le CFEI enseigne tout au long de l’année, via ses différents modules de formation, l’ensemble des méthodes d’évaluation.

Il est à ce titre à souligner que les dernières directives européennes relatives à la protection des consommateurs en matière de souscription de prêts hypothécaires, préconisent le recours à des experts membres d’associations ou entités supra nationales (RICS, REV by TEGOVA, Expert agréé CNEFAF).

LES FORMATIONS POUR DEVENIR EXPERT IMMOBILIER

Les méthodes d’expertises des biens immobiliers ne se résument pas à l’emploi de méthodes comparatives simplistes comme souvent proposées dans pléthores d’avis de valeurs mais relèvent bien de méthodes complexes, d’ailleurs souvent contraintes par des textes de loi (Code de commerce, Code de l’expropriation, etc.).

En matière de baux commerciaux particulièrement, les méthodes d’évaluation découlent directement des cadres de valorisation posés par les textes législatifs (statut des baux commerciaux) :

• L’article L. 145-14, Code com. pour les évictions commerciales, les fonds de commerce et les droits au bail,
• Les articles L. 145-33, 34 et R. 145-3 à 8, Code com. pour les fixations de valeurs locatives de renouvellement des baux commerciaux des boutiques,
• Les articles L. 145-36 et R. 145-10, Code com. pour les loyers de biens monovalents comme les hôtels, les établissements para-hôteliers, les cliniques, etc..

Quelles sont les méthodes professionnelles d’évaluation ?

Dans le domaine des biens résidentiels, les méthodes comparative et financière (cf. supra) d’évaluation sont privilégiées et des modules de formation du CFEI sont dispensés tout au long de l’année sur des sessions en présentiel ou distanciel.

Concernant les méthodes dédiées à l’évaluation des biens professionnels, les méthodes à disposition de l’expert évaluateur sont nombreuses et complexes :

• Méthode hôtelière (art. R.145-10 Code com.), 
• Méthode Cash Flow, ou DCF pour Discounted Cash Flow (ou francisée : Actualisation des flux de revenus),
• Méthode de calcul de la valeur d’un droit au Bail ou d’un fonds de commerce,
  
• Méthode employées dans des contextes de problématique liées aux baux à construction,
• Méthodes d’ingénierie foncière par compte à rebours ou méthodes budgets prévisionnels promoteur, lotisseur ou aménageur,
• Etc.

Les méthodes d’expertises en matière d’évaluation ou estimation immobilière et/ou foncière sont donc nombreuses et requièrent des enseignements spécifiques dispensés par des professionnels praticiens.

L’expert immobilier agrée ou certifié, professionnel et homme de l’art, maîtrise l’ensemble des méthodes consacrées de longue date par les usages de la profession et la jurisprudence et ce, dans l’intérêt de son client et aux fins de production de conseils avisés et opposables, car fondés.

L’expert immobilier souscrit enfin une assurance en responsabilité civile professionnelle (RCP) .

Quelle assurance en responsabilité pour l’expert immobilier ?

Le fait de vendre un rapport d’expertise et de percevoir à cet effet des honoraires, entraine donc l’obligation d’assurance du professionnel expert en évaluations immobilière et/ou foncière.

Dès lors, l’expert immobilier professionnel aura le choix de souscrire cette couverture du risque, de façon isolée auprès de telle ou telle compagnie d’assurance ou, dans un légitime souci d’économie de profiter des accords cadres qui ont pu être établis avec une compagnie d’experts immobiliers reconnue, signataire de la Charte de l’Expertise en Estimation Immobilière.

Pour ce faire, il aura besoin de fournir des garanties sur ses compétences en matière de maîtrise des méthodes d’expertise en estimation des biens immobiliers et/ou fonciers.

De très nombreux stagiaires issus du CFEI sont désormais experts inscrits auprès des compagnies nationales telles que la CEIF FNAIM, la CNEI, le SNPI, l’EEFIC mais également sur des listes de Cours d’appel et ce, sur l’ensemble du territoire national.